Léto v plném proudu, ale trh s byty se ochlazuje!?

V poslední době jsme stále masírováni médii o tom, jak ceny bytů stále rostou. Z čeho ale média vychází? Vychází ze statistik developerů. Hodnotit celkový trh s nemovitostmi podle těchto statistik je ale poněkud zjednodušené.

Pamatujete si, co se ještě nedávno v obchodech dělo s kostkou másla a před tím ještě např. s vajíčky apod. Někdo vypustil zprávu, že máslo nebude, chytila se toho média a nakonec to vyústilo v paniku a téměř ve rvačky v supermarketech, lidé kupovali máslo po desítkách kusů a cena másla se vyšplhala na neuvěřitelné ceny. Následně to z ničeho nic utichlo a cena másla se vrátila do normálu.

Je velký rozdíl mezi bytem a kostkou másla? Z tržního pohledu minimální, jedná se o obchodní komoditu, akorát u bytu, jako u dražší komodity, bude reakce u chování zákazníka dlouhodobější, ale výsledek bude stejný.Současné statistiky a zprávy v médiích stále chtějí podporovat růst cen, ale naše zprávy z trhu již říkají něco jiného. Trh ochlazuje! Ano, stále trvá poptávka po malých bytech typu 1kk, 1+1, 2kk. Tyto byty poptávají a kupují většinou drobní investoři, vesměs byty financují převážně z vlastních zdrojů a byty následně pronajímají. Hlad po těchto bytech je obrovský, stejně tak o pronájmy v těchto bytech, což souvisí se stále rostoucí ekonomikou, rostoucí poptávkou po pracovních místech a noví pracovníci musí přece někde bydlet. Co se stalo s tímto segmentem bytů za minulé krize se zatím nebudu rozepisovat, ale jen naznačím, že ubylo pracovních míst, odešli zahraniční pracovníci, vyprázdnily se byty a majitelé tyto byty začali prodávat, protože je nedovedli pronajmout, ale poptávka již byla nižší než nabídka, a tak šla prodejní cena dolů.

Ano, ceny malých bytů pravděpodobně dál porostou, a to po celou dobu co poroste ekonomika. Poslední statistiky o prodejích vychází právě z prodejů těchto malých, investičních bytů. U větších bytů to je ale již jinak. Již dříve jsem psal, že v inzerci zůstávají předražené byty. To stále platí, inzerce, resp. nabídka je plná předražených velkých bytů, kde majitelé mají již ale marné očekávání. U velkých bytů nenastane to, co u malých bytů, jejich ceny již neporostou, aspoň ne tak závratně. Případně mírně rostoucí tržní cena nedožene nadsazené ceny ze strany majitelů a tak se s bytů stanou ležáky. Vysvětlení, proč tomu tak je u větších bytů, je následující: větší byty, až na výjimky kupují lidé pro rodinné bydlení, na investici a následný pronájem se totiž nevyplácejí, tak jako malé byty a je zde větší riziko znehodnocení z důvodu většího počtu nájemníků v bytě. Při větších částkách potřebných na koupi těchto bytů je financování již nutné řešit hypotečním úvěrem a zde je ten kámen úrazu. Úrokové sazby rostou, v brzké době dosáhnou 3%, banky resp. jejich odhadci již nenápadně, ale jistě ceny „podhodnocují“ a hlavně platí opatření ČNB vylučující 100% financování úvěrem.

Uvedu příklad: Byt 3+KK, 80 m2, požadovaná cena majitelem 5.500.000 Kč. Odhad banky nám vyjde 5.200.000 Kč, banka poskytne hypotéku ve výši 80% z odhadní ceny, tzn. že zájemce o takovýto byt musí mít min. 1.350.000 Kč vlastních zdrojů na byt + 4% (220.000 Kč) na daň z nabytí a někdy i až 5% (275.000 Kč) na provizi zprostředkovatele. Celkem tedy téměř 2 miliony vlastních zdrojů. Tady narážíme na horní limit, co budou zájemci ještě ochotni akceptovat. Ač to zatím developeři nechtějí přiznat, stačí se podívat do jejich nabídky volných bytů k prodeji. Jednoznačně převládají byty 3KK. Bytů těchto dispozic a velikostí je v nabídce relativní dostatek, jejich prodeje byly v 1. čtvrtletí 2018 výrazně nižší oproti poptávaným malým investičním bytům.

U nabídky starších bytů inzerovaných na inzertních portálech, ať už realitními kancelářemi nebo přímo samoprodejci, je situace obdobná. Malé byty rychle mizí, větší byty zůstávají.

Z uvedených důvodů jsou statistiky zkreslené, ale placené články nás stále budou přesvědčovat, jak ceny bytů rostou. Jak tedy dále? U malých bytů jsem to již zmínil výše, u větších a dražších bytů jdou proti sobě opatření ČNB a obavy bank a na druhé straně ekonomický růst. Zatím je pomyslná miska vah vyrovnaná a s tím souvisí ochlazení trhu. Která strana převáží? Osobně se obávám, že z dlouhodobějšího hlediska převáží opatření bankovního sektoru a majitelé budou muset slevit ze svých očekávání. Je jen otázkou času, kdy na to majitelé nemovitostí přijdou sami, nebo kdy si nechají poradit. Na rychlosti jejich rozhodnutí bude záviset úspěšnost prodeje a následné oživení trhu. Guvernér ČNB Jiří Rusnok se vyjádřil, že byty jsou v průměru o 15 % nadhodnocené. Je jen otázkou času, kdy přijdou další opatření ČNB k regulaci trhu s byty.

Doposud stačilo nemovitost dát jednoduše do inzerce a kupec se našel, to již ale nyní nebude platit. Pokud si nebudete jisti s prodejem své nemovitosti, přijďte se k nám poradit. Kvalitní práce našich makléřů a naše dokonalá znalost trhu Vám může ušetřit statisíce.

Finance

S naší pomocí a podporou dokážou klienti svou nemovitost prodat výhodněji a rychleji, než kdyby ji prodávali sami.

Přehled

Sledujeme vývoj na poli nemovitostí za vás, abychom vám mohli vždy rychle a správně poradit.

RE/MAX

Díky spolupráci poboček a online inzertního systému bude vaše nemovitost v nabídce opravdu vidět.

Posouzení nemovitostí

Naši stavební experti vaši budoucí nemovitost prohlédnou a odhalí tak případné vady a nedostatky.

Katastr nemovitostí

Zařídíme za vás veškeré právní úkony, včetně geodetického zaměření a přepisu na katastru nemovitostí.

Kompletní servis

Ať již prodáváte nebo kupujete, s námi se nemusíte o nic starat. Poskytneme vám opravdu kompletní servis.

Poznejte náš tým

Ing. Miloš Kesler

Ředitel kanceláře|CRM ISO 17024|100% Club |TOP Club Gold

Ivo Bauer

CRM ISO 17024

Jan Škárek

CRM ISO 17024

Prodej na klíč

Díky naší rozsáhlé síti dekoratérů, designérů, fotografů a home staging profesionálů, Vaši nemovitost vždy perfektně nafotíme a připravíme k prodeji.

Necháme tak vyniknout její přednosti a zajistíme Vám více zájemců.

5

Let mezi TOP kancelářemi RE/MAX

12

Makléřů

100

Procent spokojených klientů

"Mé hodnocení realitního makléře Libora Tománka je velice kladné. Jeho přístup je velice profesionální, korektní a hlavně ví, co dělá. Velice ochotně odpovídal na naše dotazy, vše nám vždy vysvětlil, jeho informace byly aktuální a správné. Vždy s námi jednal na rovinu. Co také oceňuji, že jsme mu mohli volat kdykoliv a když jsme se náhodou nedovolali, tak za chvíli nám volal zpět. Jsem ráda, že prodej bytu jsme uskutečnili právě přes pana Tománka, protože vše proběhlo bez problémů. Takových makléřů více!"

„Pana Ševčíka doporučuji.Dlouho jsem se nesetkala s takovým přístupem k lidem,jak lidským,tak profesionálním.Skvěle odvedená práce.Touto cestou bych mu chtěla ještě jednou poděkovat.Super********** makléř.Prudilová"

"Pana Sevcika velmi radi doporucujeme. Vse probehlo naprosto perfektne. Ferovy pristup k prodavajicim i kupujicim. Hlavne jsme se nemuseli o nic starat vse zaridil pan Sevcik. Dekujeme Ruzickovi"

"S panem Škárkem spolupracujeme už více než tři roky, realizace společných akcí už prakticky probíhá od roku 2014. vždy k mojí naprosté spokojenosti. I tímto způsobem (vysoce kladným hodnocením) děkuji. Miloslav Šafář."

"Makléře jsme využili vícekrát a doporučili jiným známým. Má příjemné vystupování, dobře poradí a je trpělivý. Při nějaké špatné situaci dovede dobře poradit. A hlavně je spolehlivý."

"Ochota, porozumění, rychlost, spolehlivost, max. nasazení a fundovanost."

"Již ve více případech jsme se obrátili o pomoc makléře p. Bauera, který nám vždy odborně pomohl. Je svědomitý, vstřícný, má příjemné vystupování. Když zavoláme, ihned reaguje a snaží se co nejrychleji pomoci a poradit. Ochotně nám pomáhá i nad rámec svých povinností. Vždy se budeme obracet na p. Bauera, protože jsme s ním velmi spokojeni."

"Profesionální a vstřícný přístup, se kterým jsme velmi spokojeni a můžeme jen doporučit."

"Pan Ivo Bauer je milý člověk s profesionálním přístupem. Vždy když jsem se na něj obrátila s dotazem či problémem, poradil, usměrnil či vyřešil problém. Tak by měl vypadat makléř. S pozdravem Jitka Holá"

"Přístup makléře je profesionální,a se službami jsem byl velice spokojen."

"Paní Magdalena Hečková byla pro mne tou nejlepší makléřkou, protože jednala citlivě, ohleduplně a vstřícně. Plnila své sliby, dodržovala termíny, bylo na ni spolehnutí. Oceňovala jsem i její kvality profesionální, vždy dokázala dobře poradit a pokud jsem potřebovala, i pomoci."

"S makléřem ing. Keslerem jsem byla velice spokojená, nikdy jsem s realitkou nespolupracovala a odmítala ji, po této zkušenosti jsem změnila názor."

"Pana Keslera vnímám jako zkušeného profesionála, který si udržel lidský přístup i ohleduplnost, což jsem ocenila nejen jako prodávající, ale i jako kupující. Jsem s jeho prací velmi spokojená a pana Keslera mohu jen doporučit."

Zkušenosti klientů

Nejlepší vizitkou je vždy reálné doporučení. Zde si můžete přečíst pár z hodnocení od našich klientů.

Jednáme s nimi vždy fér a otevřeně, tak jak by jsme jednali i s našimi blízkými a příteli.

Makléřem měsíce naší kanceláře se stal:

Ing. Miloš Kesler

 

Gratulujeme